大家都在搜

高金瑞威大讲堂|2020年房地产私募基金的进取之路



  近日,国内首家境外上市资管公司瑞威资管(01835·HK)CEO朱平出席“高金-瑞威大讲堂”之 “变与不变——2020地产基金的进取之路”的在线直播,以下为小编汇总的朱平总观点。

  一、宏观环境下的地产基金行业现状

  1、整体环境解读

  1)房地产基金发生巨大变化:

  过去几年经济增速下滑,房地产开发领域,已经从原来的增量时代进入到存量时代,开发建设的利润在不断下降。类似共享办公、商业地产等业态,利润指数整体趋于下滑。同时在城市更新,旧厂改造等热点领域,投资速度和退出路径也出现较多变化;

  2)房地产调控政策持续收紧:

  房地产调控政策的变化,促使地产基金通过投资房地产开发进入房地产行业的路径越来越窄;

  3)私募基金调控政策持续收紧:

  资管新规下,基金产品从设立到发行所耗费的时间通常需要两到三个月甚至更久,时间成本至少增加两倍;

  4)“新冠疫情”对行业造成巨大冲击:

  疫情下,已投产品退出的不确定性在持续增强。同时,疫情对整个经济的波动影响,使得原有的高净值投资人或机构客户趋于保守或出现观望情绪。此外,疫情也降低了房地产在开发、改造等领域的速度。整体而言,疫情对投资影响带来了极大不确定性。

  当前,房地产基金的发展或是生存,面临巨大挑战,地产基金必须做出亮点调整:一是需适应监管政策的要求、二是要适应产品的需求。

  2、地产基金行业现状解读

  整个行业进入结构性调整,呈现更加明显的两极分化

  1)从业态上看:一方面,存量资产如商业项目、酒店项目短期出现流动性压力,而共享办公等业态则受创严重,后续需审慎思考在该领域的投资。另一方面,住宅类地产受疫情影响导致需求延后,但仍未消失,一线城市和经济强市的房地产市场价格跌幅较小,回暖速度较快;

  2)从主体上看:行业集中度更高。一方面,中小房企资金面出现问题,融资成本上升,风险加剧;另一方面,因头部房企抗周期能力较强,行业资源将进一步向头部房企集中。这种情况下,地产基金精准找到适合的产品与投资对象变得更加重要;

  3)从产品结构看:

  由于房地产业整体利润收紧,从产品结构来看,股权类投资的空间在不断变窄。如果希望通过一款投资产品就获得较高的股权回报,必须对你所投行业有更精细的认知。

  虽然困难诸多,但也由此催生出一些新契机,我认为地产基金依然有很大空间。

  

 

  二、现状下地产基金的机会与策略

  1、地产基金的机会

  1)房地产依然是中国的支柱性产业之一,行业本身还有巨大的成长空间:2019年GDP增速6.1%,房地产开发投资增长9.9%。2月以来土拍市场活跃,从3月份的数据来看有9000亿的土地成交,比去年3月份同比增长了300亿。说明房企对地产行业未来走势具有充分信心,也说明这个资产有很大的投资机会,有很大的增值空间;

  2)尽管“房住不炒”仍是大基调,但城镇化建设依旧在加速推进。4月9日,国家发改委印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出将推进新型城镇化建设,实现1亿非户籍人口在城市落户目标,为全面建成小康社会提供有力支撑。城镇化是一个大的趋势。从地产基金来讲,我更关注的是中大城市的城市化道路。我们国家城市化大型城市的建设还没有完全完成,发展的空间非常大。

  2、地产基金的策略

  地产基金要根据宏观形势调整投资策略

  1)严选投资领域:

  近期公募REITs的推出,预示着资产管理领域的大机会、大空间。虽然目前只是聚焦于基建REITs,但是他对于存量资产价值释放,以及存量资产里巨量的资金的释放都有显著效应,其中有很大机会。公募基建REITs推出以后,下一步是否意味着商用物业公募REITs的出台哪?如能实现,对地产基金的发展还是有极好的推动;

  受疫情影响,预计未来将催生大量不良资产,其中不乏低价、优质的投资机遇。重组相关资产时,能娴熟运用风险、司法等专业技能时,不良资产将产生很大的投资机会;

  响应国家城镇化建设的号召,重点参与城镇建设,城市更新类项目。

  2)从资产导向往资金导向转变:

  传统地产基金选投项目时,通常看重资产价值与资产位置,但随着大环境变化,资金的喜好已经不同,新的思路是根据资金的需求去找资产;

  3)更加注重交易主体:

  交易对手的信用、专业能力以及控制成本的能力,将变得更为重要。

  

 

  三、对行业的呼吁与展望

  1、金融基础设施建设要跟上,不能陷入一放就乱、一收就死的困境。

  公募基金目前已有非常完善的制度,监管层面应当能给予私募基金同等待遇,扶持私募基金行业的健康发展。同时,新兴投资领域类似资产证券化,也需要一套完善的金融基础设施体系;

  2、对行业进行分级化管理。

  对于资信较好、履约能力较好的地产基金,建议给予一定的政策扶持,在行业内推行分级化管理方法;

  3、鼓励更多的专业投资者参与私募基金投资。

  根据洪磊会长2018年12月的报告,在我国私募基金的资金来源中,高净值个人资金占比17.1%,机构资金占比82.9%;其中,工商企业资金占比达38.0%,各类资管计划资金占比34.1%,保险资金占比2.8%,养老金、社会公益基金、大学基金等长期资金占比仅有0.3%。形成鲜明对比的是,在美国私募基金的资金来源中,有40%来自于养老金和社会捐赠资金。从成熟市场历史经验看,这些资金投向私募基金是没有问题的,长期来看效果很好。




上一篇:瑞威资管产品,成都厚誉6号项目得天独厚,有望赢市场抢购
下一篇:返回列表
中国的铁路网络跨越13.1万公里
紫禁城让人们感受到更多的呼吸空间